大陸人置產台灣10項問答

以國內房地產調控與限購等政策措施為背景，海外置業近年日漸升溫，這其中，購置海外度假寓所、資產保值增值、投資移民、子女海外求學等種種需求構成了海外買房現象。最近以來，赴臺置業在海外置業潮中漸漸突起，並有加速追趕北美、歐洲、澳洲、香港、新加坡等傳統主流目的地之勢。這既有兩岸關係改善、兩岸經濟交流加深的深層背景，也得益於台灣房產市場對大陸居民購房政策的改善，以及台灣房產在大陸的推廣和市場開拓。



為了回答眾多置業者的種種疑問，我們特地採訪多位台灣法律、房產專家，整理成本期《置業台灣10項問答》。



1. 大陸居民去台灣購房置業現狀怎樣？法律基本規定和限制有哪些？


目前兩岸處於漸進式開放過程，大陸居民赴臺購房的法律規定在逐漸放鬆，赴臺購房逐漸升溫。

2002年8月起，台灣當局最初開放大陸居民到台灣買賣房產，但因限制太多，實際赴臺購房寥寥無幾；2009年6月，臺當局修訂《大陸地區人民在台灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法》，進一步放寬大陸居民在臺購置房產的限制。隨著2010年兩岸簽署《海峽兩岸經濟合作框架協議》（ECFA）和赴臺“自由行”在多城市施行，大陸居民赴臺購房加速升溫，實際成交加速增長。

按台灣相關現行法令，台灣不動產享有永久產權，這點和大陸有很大差別。允許大陸居民購買台灣不動產，但購買人身份有所限制，不得為黨政軍要員。意向在臺購房的大陸居民，先提供身份驗證，經過台灣相關行政部門審核後辦理過戶登記。大陸居民在臺購房自登記完畢起3年內不得出售。此外，大陸居民亦可貸款購房，最高可貸款 50%；大陸居民在臺購房後，入境次數將不受限制，可在臺1年最長停留4個月。

2. 購置台灣房產可否貸款，首付比例多少，貸款條件、利率怎樣，如何辦理？

根據台灣現有政策，對大陸居民可按例銀行按揭，按揭成數最高度為50%，貸款期限最長30年。具體放貸條件依照客戶自身的情況而定，看個人信用和個人資產情況，銀行針對個人單獨制定按揭計劃，每個人的貸款利率都不同，大概在2% 左右，提供的資料越齊全，享受的優惠越多，同時放貸利率越低。

按揭貸款需要提供擔保。大陸的收入證明和資產證明在台灣不認，只能以台灣的產權物作為抵押，收入證明和資產證明是個輔助的條件。

3. 買台灣房產的交易稅費有哪些，怎麼辦理？房產稅、公共維修基金如何收取？

因購買新房和二手房屋有所區別。
購買時應繳契稅、印花稅及登記費用，契稅為當年房屋評定現值的6%（包含土地公告現值及房屋評定現值）；

第一次登記房產時交易稅費約為購房總價百分之一以下，由台灣地政士統一辦理，于交房前由建設公司統一收款，多退少補。印花稅、登記費、文書、代辦、簽約等費用，金額都較小。
取得房產後每年應繳納房屋稅和地價稅，房屋稅為房屋現值的1.2%，地價稅按土地公告地價的1%到5.5%徵收。
二手房屋買房時應繳納契稅和印花稅等其他費用，契稅為當年房屋評定現值的6%。購買的稅費約為銷售價格的1%，每年持有的稅費為銷售價格的0.5%。

台灣購房不需要像大陸在交房時按一定比例交公共維修基金，但每個月需要交新台幣10到15元/平米/月的管理費，用於社區內公共設施的管理及維護費用。

4. 可否以大陸公司名義購買台灣房產？

大陸公司如果在台灣有分公司，才可以以公司名義購買，且購買的理由是用於給員工提供住宿使用。如果大陸公司在台灣有公司，辦理按揭的手續會很簡單，且最高能做7成按揭；

以公司名義購買需要提供的材料包括法人身份證件、公司營業執照、1年的納稅證明等等。
外資公司購房不受限制.


5. 產權證上是否可以登記為多人共同產權，最多可以寫幾個人？是不是寫入產權證的大陸居民每人都有每年4個月的居留權？


按照目前的台灣法令，房屋買賣簽合同不限人數；但辦理產權證的時候只能寫一個人，不能做分割比例；產權登記人的家人可以自由行、參團、商務簽等方式去台灣。
相關法令及政策也一直在逐漸調整和放寬過程中，入臺的方式將逐漸放寬。

辦理產權證過程中，若因程式原因無法及時辦理完成時，還可由信託公司代持房產，仍有一緩衝期，可在此期間持續補件辦理。


6. 購買台灣房產後，如果想出租，租金情況如何，出租佣金和繳稅如何辦理？



以台北為例，參考租金為：a精裝修、生活用具齊全、但無酒店式服務，則租金約為人民幣30-35元/平米/月；b精裝修且有酒店式服務(包括定期打掃、生活用具齊全、商務服務等)，則租金在上述基礎上增加15%；c普通裝修(無生活用品替換)且無酒店式公寓服務，租金約為人民幣20-25元/平米/月；上述租金均不含物業管理費。每年平均的租金回報率在3.5%左右.



佣金方面，按台灣的行業慣例，如純代租，則代理公司一年收取一個月租金作為代理佣金；半年半個月，不足半年按照比例收取。或按月收取“代理房東服務費”，標準為每月房租的約10%。



出租房屋原則上均需報稅。若承租方同意不報稅，則以現金方式匯入業主指定賬戶中，不需申報。



7. 大陸居民購買台灣房產後是否可享受台灣“健保”制度或其他醫療保障，如何辦理？



在台灣購房可以便捷地享受到台灣高水準的醫療服務，符合一定條件者還可加入“健保”。



大陸居民在台灣地區領有居留證明文件，應自在臺居留滿四個月之日起參加全民健康保險，但合法的受雇者可自受雇日起參加全民健康保險。大陸居民參加全民健康保險應持有“台灣地區入出境許可證”或者“台灣地區居留證”。



台灣所稱“健保制度”是一互助醫療制度，類似于大陸社會基本醫療保險（社保）。“健保”需按月繳交健保費，政府分擔一部分費用。意在讓一般人都可以享受一般水準的醫療服務。



目前許多人仍選擇自費方式以獲得更高水準的醫療品質及藥品。常見的是，許多在臺置業的海外華人並不參與台灣的健保制度，但因在臺有居所，便於每年來臺做健康檢查，或自費享受高品質醫療。大陸居民購買台灣房產亦可來臺享受高品質醫療，或以醫療服務作為對長輩過壽或節慶的禮物。目前許多台灣人亦傾向自費享受高品質醫療服務，如癌症醫療等。



8. 購房人子女是否可以享受台灣中小學基礎教育，在臺就讀高校是否有便利條件？台灣中小學教育環境怎樣？



大陸居民出具一年“在臺居留證”便可申請台灣公立中小學基礎教育。



在臺高校各具特色，台灣擁有良好的中小學教育環境，英文學科各校都有，部分學校會特別著重語文能力。



9. 台北高端住宅市場基本情況怎樣，是否可以舉幾個例子介紹知名項目及價格情況？



台北房地產市場發展起步較早，市場比大陸更為成熟，目前很少見大體量開發的新樓盤，通常項目規模較小，但台灣房產產品水準很高，無論建築、設計、園林、用材、文化元素融入等等方面，都整體領先大陸房產較多。



此前，大陸知名開發企業萬通地產在臺合作開發的首個項目“萬通台北2011”已開始對大陸居民銷售，項目位於台北陽明山，離市中心商務中心地帶約15分鐘車程，為高端度假公寓，售價約每平米4萬元上下。“萬通台北2011”周邊很少新的可售樓盤，現存的樓盤也是二十年前的老項目。



周邊新房：緊鄰的地標項目“the elipse 360”，其開發商為“萬通台北2011”的合作商，貝聿銘設計事務所作品，出售率為50%，十層以上基本售罄，售價約每平米6萬元人民幣；“半山匯”，售價約為每平米5萬人民幣；“大景無言”，2010年項目，獨棟別墅，售價約為每平米4.5萬元人民幣，目前基本售罄。相對而言，“萬通台北2011”定價有所低估，略低於周邊；台北市最知名的高端項目為“帝寶”，每平米售價12萬人民幣以上，目前釋出量非常稀少，一戶難求。



10. 這幾年台灣房產市場基本情況怎樣，該怎麼看台灣房產的投資價值？



總體來說，台灣的房價處於相對較低或者說較為合理的水準。從房價收入比來看，低於香港和北京，略高於新加坡，處於可接受的合理範圍之內，投資者可以進行投資。



從台灣各縣市來看，由於房源稀缺，台北房價及上漲速度遠高於其他縣市，銷售速度快，未來升值空間巨大。



近幾年市場行情看，03-08年，台灣房地產價格處於平緩，08年ECFA的簽訂，08-09年台灣房價增長12%，09-10年台灣房價增長10%。正處於房價的上升通道。



台灣不動產法律制度和大陸有所差別，房產享有永久產權，無所謂“70年使用權”的期限。


房地產基本制度上，台灣專設了“信託專戶機制”，開發商在銀行設銷售收入信託專戶，委託建築經理公司管理，銷售收入將存入信託專戶，由建築經理公司根據工程進度向施工單位撥付工程款，確保工程順利完成。這是台灣房地產的一個顯著特色。



來源：千龍網/責任編輯：李欣

華夏經緯網 2011-10-19 10:12:08 字號:小 大